仲量聯行在近日發布的物流地產報告中提到，今年至少有254億美元的中國資本流向物流地產，且未來因為消費的不斷升級，物流地產還將面臨供不應求的市場局面。不過，與巨大市場空間伴隨的還有由投資周期長、回報慢帶來的資金和運營能力的雙重考驗。

投資額：至少254億美元

   萬科日前發布的8月業績報告顯示，萬科在8月又新添5宗物流地塊，分別位于蘇州、昆明、廣州。這也進一步揭示了萬科在物流地產上的雄心。而在更早之前，萬科領銜厚樸、高瓴資本、中銀集團，以3.38新加坡元/股、總代價約159億新元（約790億元人民幣），成功收購新加坡上市物流公司普洛斯的全部股份。這也成為亞洲歷史上最大的私募股權并購，也成為了物流行業的最大并購。

   除了萬科之外，其他企業對于物流地產的熱情也在逐漸升溫。綠地參股東航物流混改試點，平安作為第二大股東支持碧桂園購買中集產城25%股份，榮盛宣布牽手菜鳥網絡。來自仲量聯行關于物流地產的報告顯示，今年至少有254億美元的中國資本投向物流地產。

   另有世邦魏理仕的一份《2017年亞太區投資者意向調查》顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業以獲得更高回報（2016年為49%），其中，物流地產的投資意向占到20%，受到了投資者比以往任何一年都多的青睞。

市場缺口：2020年達1億平方米

   在仲量聯行華東區物流地產部總監黃暉看來，電商零售業的蓬勃發展推動了物流地產市場的興盛，投資市場的交易規模也有望逐年增長。戴德梁行的另一份報告指出，過去十年間，隨著經濟發展，中國物流地產市場迎來爆發式增長。整體市場規模從2005年的不足3億元增長到2016年的超過100億元，如此快速的發展主要得益于國內消費市場的繁榮。預計至2020年，電子商務、消費品、物流服務和工業對高標準倉庫的需求將達到1.4億-2.1億平方米，而屆時供應量或只有5600萬-6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米。在相當長一段時期內，中國物流地產市場將維持供不應求的態勢。這也是吸引眾多企業參與的原因。

   除了市場藍海外，物流地產的投資回報率也好于其他物業投資，尤其是對于房地產企業而言，投資回報率也是它們更為看重的。世邦魏理仕的報告顯示，物流地產的租金增長幅度高于住宅和普通商業地產且更穩定。以2017年一季度為例，上海的高檔住宅租金環比增長0.9%，寫字樓和購物中心環比增長率分別為-0.7%和0.5%，而物流設施的租金環比增長率為1.4%，南京更是達到了2.6%。

   “此外，中國開發商多元化轉型的需求強烈，作為行業標桿，萬科花費巨大投資建倉庫而不是建房子，足見中國物流業現已成為內地地產投資者最熱門的標的之一。”仲量聯行中國工業地產部總監司徒藝如是說。

長周期：3-5年才能形成網絡化

   雖然市場前景大且投資回報率要好于其他物業形態，但是物流地產的開發投資也將考驗參與者。

   據悉，物流地產包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，相比地產開發具有土地價格較低、政策支持多等優勢，就其回報而言，同時擁有土地增值、租金回報、服務費用等未來收益空間。然而，投資周期長、投資回報慢的特點也是不可規避的。

   黃暉進而表示：“物流地產在中國一直是外資領跑，最近幾年中資投資方、開發商紛紛進入市場，且投入巨大。然而因為工業物流用地天然稀缺以及開發周期等因素，沒有3-5年的時間，項目形成網絡化、規模化幾乎不可能，因此中資在市場上一度只能扮演追趕者的角色。”

   物流地產的網絡化和規模化更多指的是產業鏈的生態，即是否擁有足夠的客戶資源來作為支撐。據悉，有近80%的物流園區依然處于虧損性運營甚至閑置狀態。另有國外可供參考的案例顯示，一個物流設施空置率必須控制在5%以內才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，就難以獲得利潤。從目前國內物流行業來看，擁有強大的客戶資源才是實現物流地產盈利的基礎。