2003年左右，美國的ProLogis公司將物流地產(chǎn)帶入中國，中國的物流地產(chǎn)行業(yè)就此誕生。目前物流地產(chǎn)行業(yè)的A、B、C三類倉中，A類倉最符合現(xiàn)代國際物流的設施，其在中國整個物流地產(chǎn)占比不到10%(約4000萬平米)，而美國等發(fā)達國家的A類倉占比可達70%左右(持有量約為3~4億平米)。參照中美兩國GDP規(guī)模，預計我國A類倉未來占比可達2億平方米。2015年中國新增A類倉面積僅也有700萬平方米，預計2016年增量不會超過1000萬平方米，因此，預計未來中國達到2億平方米這一水平或需耗費十余年。目前中國的物流地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初級階段且發(fā)展迅速，但倉儲土地供應量也不足導致中國A類倉的增量瓶頸難以突破。

   普洛斯公司在新加坡上市后，中國一、二線城市中的大量物流節(jié)點的良性資產(chǎn)，并未完全體現(xiàn)其在中國市場中所應有的價值。萬科聯(lián)合普洛斯管理層、厚樸、高瓴資本、中銀投資參與物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的潛在私有化，其關鍵驅(qū)動力在于普洛斯目前所擁有的中國土地資產(chǎn)價值遠大于在新加坡市場的估值。

   中國物流地產(chǎn)行業(yè)正處于價值回歸階段。中資財團私有化對市場的影響主要有兩點，一是將大幅提升中國物流地產(chǎn)的的估值水平;二是推升工業(yè)土地(特別是物流土地)價值，推升物流倉儲租金。目前中國倉儲土地供需缺口也將提升倉儲租金和中國物流地產(chǎn)行業(yè)估值。未來五年，中國物流地產(chǎn)的估值將大幅提升，對未來中國物流行業(yè)發(fā)展也將起到積極作用。

   物流地產(chǎn)的估值透明且較簡單，即經(jīng)營凈現(xiàn)金流除以市場的資本化率(cap rate)。中國物流地產(chǎn)的估值上升在于兩方面：一方面是資金不斷地增加，導致凈現(xiàn)金流上升;另一方面隨著市場逐漸成熟以及供需關系改善使得資本化率降低，這就形成了一個正向的剪刀差，造成估值的大幅提升。物流資產(chǎn)行業(yè)最大的進入壁壘不是資本，而是管理能力。物流地產(chǎn)是全生命周期管理，從拿地、開發(fā)、建設、運營到退出的每個環(huán)節(jié)都需要豐富的管理經(jīng)驗。物流地產(chǎn)行業(yè)看似粗放，但也需要精細化管理，只有這樣企業(yè)價值才會被充分體現(xiàn)。

   普洛斯作為國內(nèi)物流地產(chǎn)龍頭，其股東變更為中資股東后，對國內(nèi)物流地產(chǎn)競爭格局勢必帶來一定影響：一是預計將加速國內(nèi)物流地產(chǎn)估值的合理化，會對業(yè)內(nèi)項目的獲得成本構成一定壓力;二是推高國內(nèi)倉儲土地租金。目前盡管國內(nèi)倉儲租金相對合理，但若土地估值快速提升的話，也會帶動租金上揚。

   相比于物流行業(yè)，市場對物流地產(chǎn)熟識度較低，但實際市場空間極大。1)按照發(fā)改委公布的2016年數(shù)據(jù)，全年物流總額230萬億元，同比增長6.1%，其中，單位與居民物流總額為0.7萬億元，同比增長43%。受到工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易的影響，物流總額總量增速不明顯，但居民物流總額的增速很快。2)從需求量來看，目前中國的人均物流面積大約在0.7平方米，美國大約為5.7平方米，考慮到中國人口密度更高，因此電商發(fā)展有望超過美國，因此對于物流地產(chǎn)的面積需求將大幅增加。

   過去物流行業(yè)本土化、物流地產(chǎn)外資化，主要原因在于過去運營地產(chǎn)的利潤率相比于開發(fā)地產(chǎn)的利潤率較低，因此國內(nèi)開發(fā)商并不重視。但物流規(guī)模逐步提升，使得物流地產(chǎn)的盈利能力得到增強、且可持續(xù)，再考慮到土地出讓制度，使地產(chǎn)商開始重新重視物流地產(chǎn)這一細分市場。如果萬科收購普洛斯成功，將以第一大股東的身份將其本土化，再加上被中投收購的嘉民集團、本來即為本土企業(yè)的宇培集團，物流地產(chǎn)領域 TOP3 未來將均為本土企業(yè)。

   高速增長需要匹配高杠桿，高杠桿就是資金來源，最大地產(chǎn)開發(fā)商將受支持。1)一方面，物流行業(yè)擴張速度很快，帶來物流地產(chǎn)行業(yè)天花板的上移，另一方面，物流地產(chǎn)自身規(guī)模較小，即便行業(yè)空間不擴大也有快速發(fā)展的必要性，因此，這樣的上行趨勢當中就需要高杠桿來運作，類似于2013年以前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè);2)高杠桿就依賴于資金來源，物流地產(chǎn)的普遍做法是通過基金的方式來運營，另外就是依靠其他行業(yè)的導流，目前現(xiàn)金流狀況較好的住宅開發(fā)行業(yè)就是其中之一。

   目前電商戰(zhàn)爭進入白熱化后期，物流服務成為電商的競爭核心，而倉儲作為物流流程前端，是所有電商升級物流服務的痛點。一方面作為大型電商的代表，阿里和京東紛紛開始建立自己的倉儲物流，建立倉配網(wǎng)絡布局。另一方面作為服務電商的快遞企業(yè)也開始進入倉儲領域，推出“倉配一體化”等新產(chǎn)品。如今，快遞龍頭企業(yè)如圓通、申通等快遞企業(yè)都展開了“倉配一體化”的服務，在原有運輸能力之上建立倉儲管理能力，以此來加強與電商合作。

   保守估計，到2020年，倉配一體化市場規(guī)模將達到2250億元左右;其中倉儲收入為750億元。如果電商需求超出預期，那么到2020年倉配一體化市場規(guī)模將達到3150億元，其中倉儲收入1050億元左右。基于電商對倉儲的需求，未來快遞發(fā)展倉配一體化的空間廣，且對快遞企業(yè)有較大彈性，對倉儲公司和設備公司有較大的需求。